Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Хрущевка на перспективу

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке
фото: Михаил Ковалев

Вторая волна

В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках считалось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом.

Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добро на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Всего в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.

В начале марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать цены на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не спешили. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не ясна, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.

Самое дешевое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, больше всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором месте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Больше всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине.

По географическом признаку наиболее бюджетные предложения, по данным ЦИАН, сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы — около 120 000 за 1 кв. м. Столько, например, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в Капотне и того меньше — 117 000 руб. Самые дорогие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы хотят получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, средняя стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб., в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за один «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в цене. Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — заметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «за»

В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет примерно 10%, это 18 000–20 000 квартир.

Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Один из основных плюсов — обжитая локация. Рассматривая предложения на рынке жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Напомним, согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка — панельную хрущевку — в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в конце прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Солидный бонус покупатели жилья в сносимых пятиэтажках также получат в виде «лишних» метров. Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на полной отделке жилья. По словам Марии Литинецкой, до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «против»

Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила. Главный риск на сегодня — это отсутствие четких и понятных правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыне могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушина — в Митино (за МКАД).

Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают возможный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за неудачного расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблине, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10–15%.

В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения — крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.

В-четвертых, не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты отмечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только уже имея в собственности хрущевку».

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. «Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания», — заключила Литинецкая.

На очереди— панельные девятиэтажки

Панельные девятиэтажки могут включить в программу реновации жилья в Москве, сообщается на сайте столичной мэрии. Уточняется, что техническое состояние дома должно быть неудовлетворительным и он должен находиться в границах квартала реновации (то есть рядом с пятиэтажками). Кроме того, жители дома должны предложить включить его в программу реновации и путем голосования собрать большинство голосов «за». «В программу реновации не войдут добротные, комфортные пятиэтажные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта», — сообщили в мэрии. Также не тронут пятиэтажки, большинство жителей которых выскажутся против сноса их домов.

Источник: mk.ru

cript>

125 комментариев

Hey I am so delighted I found your website, I really found you by accident, while I was looking on Askjeeve for something else, Nonetheless I am here now and would just like to say many thanks for a tremendous post and a all round enjoyable blog (I also love the theme/design), I don’t have time to look over it all at the moment but I have bookmarked it and also included your RSS feeds, so when I have time I will be back to read a lot more, Please do keep up the superb work.

Pretty nice post. I just stumbled upon your weblog and wished to say that I have truly enjoyed surfing around your blog posts. After all I will be subscribing to your feed and I hope you write again soon!|

Hi there just wanted to give you a brief heads up and let you know a few of the images aren’t loading properly. I’m not sure why but I think its a linking issue. I’ve tried it in two different internet browsers and both show the same outcome.|

Nice post. I was checking constantly this blog and I’m inspired! Extremely helpful information specifically the ultimate section 🙂 I take care of such information a lot. I was looking for this particular information for a long time. Thanks and good luck. |

Thanks for ones marvelous posting! I truly enjoyed reading it, you could be a great author.I will always bookmark your blog and will often come back down the road. I want to encourage yourself to continue your great writing, have a nice day!|

Hey there! Someone in my Myspace group shared this website with us so I came to check it out. I’m definitely enjoying the information. I’m book-marking and will be tweeting this to my followers! Wonderful blog and excellent design and style.|

Generally I don’t read article on blogs, however I would like to say that this write-up very pressured me to check out and do so! Your writing taste has been amazed me. Thank you, very nice article.|

Howdy, i read your blog from time to time and i own a similar one and i was just wondering if you get a lot of spam responses? If so how do you stop it, any plugin or anything you can recommend? I get so much lately it’s driving me insane so any support is very much appreciated.|

Fantastic beat ! I would like to apprentice while you amend your web site, how can i subscribe for a blog site? The account aided me a acceptable deal. I had been a little bit acquainted of this your broadcast offered bright clear idea|

Hi! I could have sworn I’ve been to this blog before but after checking through some of the post I realized it’s new to me. Anyways, I’m definitely happy I found it and I’ll be book-marking and checking back frequently!|

Just desire to say your article is as astounding. The clearness in your post is just spectacular and i can assume you’re an expert on this subject. Fine with your permission allow me to grab your RSS feed to keep up to date with forthcoming post. Thanks a million and please carry on the rewarding work.|

Definitely consider that which you said. Your favourite justification seemed to be on the internet the easiest thing to be mindful of. I say to you, I definitely get irked while folks consider concerns that they plainly don’t understand about. You managed to hit the nail upon the highest as well as outlined out the whole thing with no need side-effects , other people can take a signal. Will probably be back to get more. Thanks|

I have been surfing online more than three hours today, yet I never found any interesting article like yours. It’s pretty worth enough for me. In my view, if all site owners and bloggers made good content as you did, the web will be much more useful than ever before.|

Hello there! I know this is kinda off topic however I’d figured I’d ask. Would you be interested in exchanging links or maybe guest authoring a blog post or vice-versa? My blog discusses a lot of the same topics as yours and I believe we could greatly benefit from each other. If you’re interested feel free to send me an e-mail. I look forward to hearing from you! Wonderful blog by the way!|

I love your blog.. very nice colors & theme. Did you make this website yourself or did you hire someone to do it for you? Plz answer back as I’m looking to construct my own blog and would like to know where u got this from. thanks a lot|

When I initially commented I clicked the «Notify me when new comments are added» checkbox and now each time a comment is added I get three e-mails with the same comment. Is there any way you can remove me from that service? Bless you!|

Thanks for your personal marvelous posting! I definitely enjoyed reading it, you could be a great author.I will be sure to bookmark your blog and will eventually come back very soon. I want to encourage yourself to continue your great writing, have a nice afternoon!|

Thanks for another excellent post. Where else may just anybody get that kind of info in such a perfect method of writing? I’ve a presentation next week, and I am on the look for such info.|

Have you ever considered about adding a little bit more than just your articles? I mean, what you say is fundamental and all. However think about if you added some great photos or videos to give your posts more, «pop»! Your content is excellent but with images and video clips, this website could definitely be one of the most beneficial in its field. Terrific blog!|

Can I simply just say what a relief to find somebody who truly understands what they’re talking about online. You actually know how to bring a problem to light and make it important. More people have to read this and understand this side of the story. I was surprised that you aren’t more popular since you definitely have the gift.|

I’ve been browsing on-line greater than three hours these days, yet I by no means found any attention-grabbing article like yours. It’s beautiful worth enough for me. In my opinion, if all website owners and bloggers made excellent content material as you probably did, the net can be much more useful than ever before.|

With havin so much content do you ever run into any issues of plagorism or copyright violation? My site has a lot of completely unique content I’ve either written myself or outsourced but it appears a lot of it is popping it up all over the web without my agreement. Do you know any methods to help prevent content from being ripped off? I’d genuinely appreciate it.|

I don’t know whether it’s just me or if perhaps everyone else encountering issues with your blog. It appears as if some of the text on your content are running off the screen. Can someone else please provide feedback and let me know if this is happening to them as well? This could be a issue with my internet browser because I’ve had this happen before. Appreciate it|

Wonderful items from you, man. I have understand your stuff prior to and you are just too wonderful. I really like what you’ve received here, really like what you are saying and the best way through which you are saying it. You are making it entertaining and you still take care of to stay it sensible. I cant wait to learn far more from you. This is really a tremendous site.|

Hey there just wanted to give you a quick heads up. The words in your article seem to be running off the screen in Firefox. I’m not sure if this is a format issue or something to do with browser compatibility but I thought I’d post to let you know. The design and style look great though! Hope you get the issue resolved soon. Cheers|

You really make it seem so easy with your presentation but I find this matter to be really something that I think I would never understand. It seems too complex and extremely broad for me. I’m looking forward for your next post, I will try to get the hang of it!|

hello there and thank you for your information – I have definitely picked up something new from right here. I did however expertise several technical points using this web site, as I experienced to reload the web site lots of times previous to I could get it to load properly. I had been wondering if your web host is OK? Not that I’m complaining, but slow loading instances times will often affect your placement in google and could damage your quality score if ads and marketing with Adwords. Anyway I am adding this RSS to my e-mail and can look out for much more of your respective exciting content. Make sure you update this again soon.|

Woah! I’m really enjoying the template/theme of this blog. It’s simple, yet effective. A lot of times it’s challenging to get that «perfect balance» between usability and visual appearance. I must say you have done a awesome job with this. Also, the blog loads super fast for me on Internet explorer. Exceptional Blog!|

Great blog right here! Additionally your web site quite a bit up very fast! What host are you the usage of? Can I am getting your associate link to your host? I want my website loaded up as quickly as yours lol|

A person essentially assist to make critically articles I might state. This is the first time I frequented your website page and up to now? I amazed with the research you made to create this actual put up amazing. Wonderful process!|

Hey There. I found your weblog the use of msn. This is a very smartly written article. I’ll make sure to bookmark it and return to read extra of your helpful information. Thanks for the post. I will certainly comeback.|

What i don’t understood is in truth how you are not actually a lot more neatly-preferred than you might be right now. You’re very intelligent. You realize therefore significantly relating to this topic, made me in my view imagine it from numerous various angles. Its like women and men are not involved until it’s one thing to do with Lady gaga! Your personal stuffs great. At all times maintain it up!|

Its like you read my mind! You appear to know a lot about this, like you wrote the book in it or something. I think that you can do with some pics to drive the message home a bit, but other than that, this is magnificent blog. An excellent read. I’ll certainly be back.|

Great goods from you, man. I’ve bear in mind your stuff prior to and you’re just extremely great. I actually like what you have bought right here, really like what you are stating and the best way through which you say it. You make it entertaining and you continue to take care of to stay it wise. I cant wait to learn far more from you. That is really a wonderful website.|

Hey! This is my first visit to your blog! We are a collection of volunteers and starting a new project in a community in the same niche. Your blog provided us valuable information to work on. You have done a marvellous job!|

My programmer is trying to convince me to move to .net from PHP. I have always disliked the idea because of the expenses. But he’s tryiong none the less. I’ve been using Movable-type on numerous websites for about a year and am concerned about switching to another platform. I have heard great things about blogengine.net. Is there a way I can import all my wordpress content into it? Any help would be greatly appreciated!|

After I initially commented I appear to have clicked the -Notify me when new comments are added- checkbox and from now on whenever a comment is added I recieve four emails with the exact same comment. Is there a way you are able to remove me from that service? Many thanks!|

Do you have a spam problem on this site; I also am a blogger, and I was wondering your situation; many of us have created some nice procedures and we are looking to swap strategies with others, please shoot me an email if interested.|

I just couldn’t depart your site before suggesting that I really enjoyed the usual info an individual provide to your guests? Is going to be back regularly to investigate cross-check new posts|

I do accept as true with all of the ideas you have presented for your post. They’re really convincing and can definitely work. Still, the posts are too quick for beginners. May just you please prolong them a bit from next time? Thank you for the post.|

First of all I want to say wonderful blog! I had a quick question in which I’d like to ask if you do not mind. I was curious to know how you center yourself and clear your thoughts before writing. I have had a difficult time clearing my thoughts in getting my ideas out there. I do enjoy writing however it just seems like the first 10 to 15 minutes are wasted just trying to figure out how to begin. Any ideas or hints? Kudos!|

Have you ever thought about including a little bit more than just
your articles? I mean, what you say is valuable and all.
Nevertheless think about if you added some great images or
videos to give your posts more, «pop»! Your content is excellent but with pics and clips, this website could certainly be one of the
very best in its niche. Terrific blog!

I have been exploring for a bit for any high quality articles or weblog posts
on this kind of space . Exploring in Yahoo I finally stumbled upon this site.
Reading this information So i’m happy to express that I
have an incredibly just right uncanny feeling I found out just what I needed.
I such a lot undoubtedly will make certain to do not forget this site and
provides it a glance on a continuing basis.

Simply wish to say your article is as astonishing.

The clearness in your publish is just great and i can assume you’re an expert
in this subject. Fine along with your permission let me to seize your feed to keep updated
with drawing close post. Thanks a million and please keep up the
gratifying work.

Attractive section of content. I just stumbled upon your web site and
in accession capital to assert that I acquire actually
enjoyed account your blog posts. Any way I will be subscribing to your feeds and even I achievement you
access consistently quickly.

It’s appropriate time to make some plans for the future and it is time to be happy.
I’ve read this post and if I could I wish to suggest you some
interesting things or tips. Maybe you can write next articles referring
to this article. I desire to read even more things about it!

Hi there just wanted to give you a brief heads
up and let you know a few of the images aren’t loading properly.
I’m not sure why but I think its a linking issue.

I’ve tried it in two different browsers and both show the same results.

Добавить комментарий

*